Как узаконить перепланировку нежилого помещения: инструкция Мосземком

Переустройство помещений - это сложный вопрос. Законодательство в области градостроительства постоянно меняется, и есть риск того, что вместо реализации планов можно столкнуться с самостроем и его негативными последствиями. В частности, коммерческая недвижимость часто требует серьезных изменений, например, перераспределения внутреннего пространства для торговых или офисных зданий.

Мы расскажем, как правильно узаконить перепланировку нежилого помещения, чтобы соблюсти закон и достичь поставленных целей.

Перепланировка - что это

Перепланировка здания - это изменение его технических, инженерных и других параметров, которые ограничены габаритами существующей структуры. Эти изменения затрагивают только внутренние пространства внутри наружных стен и существующих конструкций.

Необходимо провести различие между двумя похожими понятиями. В законодательстве нет точного определения перепланировки, однако есть термин "реконструкция", для которого установлены свои правила. Реконструкция подразумевает изменение характеристик капитального строения, таких как высота, количество этажей, и общая площадь. Сюда включаются такие работы, как пристройки, надстройки, замена несущих конструкций, то есть более крупные и масштабные строительные вмешательства.

Для проведения реконструкции здания необходимо получить разрешение на строительство, так как это включает работы по замене ключевых конструкций. Изменение планировки определяется методом исключения: к ним относятся работы, которые не требуют получения разрешения в соответствии с законодательством. В таких случаях обычно используется постановление правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 года, который содержит перечень видов работ, не требующих разрешения на строительство. Сюда входят работы, которые:

не влияют на надежность и безопасность здания;
не нарушают права третьих лиц;
не противоречат нормам градостроительных регламентов.

Есть также понятие переустройства, к которому относятся работы по монтажу, переносу и демонтажу инженерных сетей, например, перенос радиаторов отопления, водопровода и электрической проводки. Переустройство нежилого помещения часто осуществляется параллельно с перепланировкой.

Когда нужна перепланировка

Согласно указаниям документа, разрешение на перепланировку нежилого помещения не требуется для следующих видов работ:

Замена кровли без изменения ее уровня. Это означает, что разрешено лишь заменить старое покрытие на новое, но не увеличивать площадь под крышей за счет поднятия конька и склонов для создания мансарды.
Усиление фундамента. Без документации можно провести только капитальный ремонт фундамента, а разнообразные самовольные изменения подвалов и углубления внешнего края запрещены.
Замена панелей самонесущих стен. Такие стены не несут конструктивную нагрузку всего здания, поэтому изношенные или несоответствующие по стилю панели можно заменить. Главное условие — обеспечение и контроль устойчивости всей структуры.
Демонтаж и строительство внутренних перегородок. Это включает оборудование новых проемов не только в стенах, но и в перекрытиях. Однако стены и перекрытия не должны быть несущими. Разделение помещения легкими перегородками на офисы, установка дополнительных дверей и построение новых лестниц между этажами разрешены, при условии, что это не увеличит нагрузку на конструкцию. Установка лифта или эскалатора считается реконструкцией и требует соответствующего разрешения.
Замена полов. Допускается снятие всех слоев до черновой стяжки или бетона перекрытия, при условии, что уровень пола после ремонта останется прежним. Увеличение глубины пола без специального разрешения запрещено.
Замена перекрытий. Этот вид работ допускается, если уровень перекрытия останется прежним, а сама плита не будет нести нагрузку.
Изменение окон и дверей. Позволено при условии, что это не повлияет на несущую функцию. При соблюдении всех требований проемы можно изменять по своему усмотрению: расширять, объединять, создавать двери из окон и т. д.
Тамбур. Этот элемент необходим для цокольных и подвальных помещений с отдельным входом, однако он может присутствовать и на первых этажах. Требования такие же, как и для входной группы: отсутствие фундамента и общая площадь до 15 м².
Остекление навеса. При наличии навеса над входом можно использовать панели остекления для его преобразования в полезное пространство. Допускаются только легкие конструкции, а уровень навеса не должен быть изменен.
Возведение навесов. Если перед входом есть лестница или площадка, входящие в контур здания, их можно накрыть козырьком или навесом.
Установка входных витрин. Вдоль фасада здания можно установить стеклянные витрины, выходящие на 1 метр от стены. Это часто используется магазинами и ресторанами.
Строительство лоджий и террас на первом этаже. Для таких сооружений не требуется отдельного разрешения, но желательно уточнить допустимые параметры в местном управлении.
Оснащение входной группы подъемными устройствами. Специальные лифты и подъемники для маломобильных граждан можно устанавливать без получения разрешения.

Несмотря на упрощенные процедуры, каждый тип работ имеет свои особенности. Поэтому перед началом строительства необходимо проконсультироваться с квалифицированными специалистами.

Перепланировка нежилого в жилом доме

Для начала таких работ необходимо обязательное получение соответствующего разрешения. В Москве данный вопрос регулируется Постановлением № 508-ПП. Заявки можно подать онлайн через личный кабинет на сайте mos.ru. Вместе с заявлением прилагаются следующие документы:

нотариально заверенные копии свидетельства о праве собственности или договора аренды;
документы, подтверждающие правоустановление компании, такие как устав, приказ о назначении руководителя, справка о постановке на учет в ФНС;
проект переоборудования, подписанный с использованием ЭЦП;
техническое заключение о состоянии здания, также подписанное с использованием ЭЦП;
договор на авторский надзор;
план этажа и экспликация от БТИ;
выписка из технического паспорта и справка о техническом состоянии от БТИ;
письменное согласие арендодателя на переоборудование, если применимо.

Основным документом является проект, который послужит основанием для принятия решения жилищной инспекцией, будь то положительное или отрицательное. Проект также обязательно должен пройти экспертную оценку на соответствие техническим и санитарным нормам. В случае если изменения затрагивают фасад, перед разработкой проекта следует получить консультацию архитектурной службы, чтобы избежать возможных проблем и последующего отказа. Еще одним важным аспектом проекта является заключение о безопасности планируемых работ, которое может быть оформлено только организацией, имеющей соответствующий допуск СРО.

В дополнение к основным документам могут потребоваться справки и разрешения от различных инстанций, таких как газовая служба, историко-культурная экспертиза, а также собрание собственников жилых помещений в здании. При соблюдении всех норм и требований, разрешение можно получить в течение 20 дней, после чего можно приступить к ремонту. Окончательное завершение перепланировки подтверждается актом, выданным инспектором.

Законность перепланировки нежилого помещения

Для внесения любых структурных изменений требуется подготовить Проект перепланировки и переустройства, который должен быть включен в Технический план. В марте 2022 года формат технического плана был скорректирован приказом Росреестра № П/0082. Однако требование о включении в план проекта и технического заключения все еще остается в регламентах.

Эти документы будут рассматриваться только в случае, если они были подготовлены аккредитованной проектной компанией, которая гарантирует достоверность предоставленных данных.

Содержание проекта полностью зависит от параметров объекта и характера проводимых работ, поэтому нет строгих критериев по его объему. Главное требование - чтобы в нем была представлена исчерпывающая информация о проведенных исследованиях, технических измерениях и расчетах.

Реестр самостроя

Система активно функционирует, особенно в Москве. В реестр быстро вносятся объекты, где проводилась реконструкция без соответствующего разрешения от надзорных органов. В столице эти объекты отслеживаются сотрудниками Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. Надзор осуществляется над строениями, находящимися в муниципальной собственности, а также на арендованных муниципальных землях. Выявленные нарушения могут потребовать устранения или сноса незаконного объекта.

Для земельных участков, находящихся в собственности, действуют другие правила. В Москве применяется Административный кодекс, предусматривающий полную административную ответственность за нарушение градостроительных норм. В регионах установлены правила благоустройства, описывающие параметры градостроительного планирования в каждом населенном пункте. Нарушение этих правил влечет за собой ответственность в соответствии с Административным кодексом РФ.

Часто осмотр и оценка законности постройки проводятся по жалобе заинтересованной стороны, например, соседа, пострадавшего от строительных работ. При выявлении нарушений возможны судебные разбирательства и последующий снос. Инспекция руководствуется различными нормативными актами, включая Постановление Правительства Москвы № 829-ПП о сносе незаконных построек на территории города.

Реестр объектов с нарушениями ведется Департаментом экономической политики и развития. Для проверки своего строения на наличие проверок можно воспользоваться специальным сервисом для территории Москвы.

Как избежать нарушений

Для предотвращения попадания в реестр самостроев важно различать реконструкцию и перепланировку. Учитывая возможное отсутствие компетентности у сотрудников контролирующих служб в этой области, рекомендуется самостоятельно подготовить необходимые законом документы для каждого типа работ. Для перепланировки обязательна проектная документация, а для фасадных работ также требуется согласование проекта с городской архитектурой.

Для определения необходимости получения разрешения на определенный вид работ можно использовать Постановление № 432-ПП. Если запланированные изменения не включены в утвержденный перечень, это означает, что это реконструкция, и подготовительные процедуры будут немного сложнее.

Наказания за незаконную перепланировку

Если нарушения обнаружены в сооружении, расположенном на городской земле, суд может принять решение о демонтаже всех дополнительных строений и новых конструкций в лучшем случае. В худшем — здание может быть полностью снесено.

Для земельных участков в частной собственности предусмотрены штрафные санкции. Например, в Москве физическим, должностным и юридическим лицам придется уплатить штраф в размере от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости земли.

Однако каждая ситуация требует индивидуального рассмотрения. Часто выявляются технические ошибки, в результате которых десятилетия назад в документах появились сведения, которые трудно подтвердить в настоящее время. Поэтому инспекция может потребовать предоставления различной информации для проведения заседания специальной комиссии.

Как легализовать готовую перепланировку

Если перепланировочные работы уже выполнены, необходимо официально узаконить внесенные изменения. Ранее возможно было попытаться согласовать перепланировку как планируемую, однако сейчас после подачи заявления инспекторы могут осуществлять выборочные проверки на рассматриваемых объектах. Это особенно относится к нежилым помещениям в жилых зданиях, так как в многоквартирных домах предъявляются более строгие требования к безопасности.

Процесс узаконивания перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме включает следующие этапы:

Заказ экспликации в красных линиях у БТИ, которая отображает текущий план помещений.
В случае проведения демонтажа потребуется также заказать экспликацию в формате до внесения изменений.
Оформление технического заключения, которое составляет проектировочная компания с соответствующим допуском СРО.
Получение экспертной оценки от "Центра гигиены и эпидемиологии" по представленному техническому заключению.
Согласование изменений фасадов с городской архитектурной службой.
Подготовка пакета правоустанавливающих документов компании.
Отправка собранной документации в жилищную инспекцию в электронном формате.
Осмотр объекта инспектором, который сопоставляет фактические изменения с представленными на бумаге.

После получения акта от БТИ, на место выезжает специалист, который проводит обмеры помещения, составляет план и создает новую экспликацию с черными линиями. Эти документы будут использованы для оформления нового технического плана, который затем подается в МФЦ для регистрации изменений в Росреестре.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения в нежилом здании происходит намного проще. Если это не реконструкция, то нет значительной разницы, проведена ли перепланировка до или после официального оформления. В обоих случаях достаточно, чтобы проектная организация составила техническое заключение и проект, которые затем сдаются в БТИ. После этого инженер выезжает на объект для проведения замеров. Специалист составляет план и экспликацию сразу с черными линиями, при условии соответствия фактических изменений указанным в документах. Дополнительно требуется согласование фасадных работ, если они запланированы. Готовые документы также предоставляются в Росреестр для внесения новых данных в ЕГРН.

Важно отметить, что составление технического плана является необходимым этапом для любой перепланировки. Этот документ не требуется на начальных этапах получения разрешений, однако он является заключительным шагом, который позволяет внести новую информацию в Единый государственный реестр недвижимости. С точки зрения процедуры, это не регистрация, а кадастровый учёт, поскольку права на объект при этом не изменяются.

Хотя законодательно такая обязанность не установлена, отсутствие кадастрового учёта может привести к проблемам при управлении недвижимостью в будущем. Это может затруднить оформление сделок, так как Росреестр обнаружит расхождение между данными в его базе и документами по сделке, что приведет к приостановке регистрации. Кроме того, любые изменения в перепланировке могут повлиять на характеристики помещения, которые необходимы, например, для расчета кадастровой стоимости или для ресурсоснабжающих организаций.