О том, что лучше купить — квартиру в новостройке или жилье на вторичном рынке, споров много. Универсального решения нет. Чтобы выбрать оптимальный для себя вариант нужно учитывать все факторы и риски. Это юридические аспекты, цены и ипотечные ставки, расходы на ремонт, требования к площади и бытовые моменты.
Цены на недвижимость
На начальных этапах строительства цена квадратного метра в новостройке ниже среднерыночной. Расти она будет постепенно вместе со степенью готовности дома. При покупке на этапе котлована можно сэкономить до 30% от стоимости точно аналогичной по параметрам, но уже готовой квартиры. Цены на жилье в новостройке даже к моменту сдачи дома ниже, чем на вторичку. Разница составляет в среднем 12-15%.
Нужно иметь в виду, что это правило работает при сравнении цен на квартиры внутри одного класса. Новостройка в сегменте комфорт будет дороже вторички из эконома.
Ипотечные ставки
Ставки кредитования зависят от программы. В базовых предложениях они различаются минимально — на 0,1-0,5%. Обратившись в ведущие банки можно купить квартиру в новостройке и на вторичном рынке в ипотеку от 7,4-7,6%.
Но на приобретение строящегося или готового жилья у застройщика действует льготная ипотека с господдержкой. В зависимости от банка ставка будет уже 5-6,5% и, в отличие от базовых программ, она не зависит от размера первого взноса.
Дополнительная статья расходов при покупке новостройки и вторички и причина надбавок к процентной ставке — страхование. Страховать вторичное жилье дороже. Одним из условий кредитования вторички может быть комплексное страхование нетрудоспособности, жизни и утраты или ограничения права собственности на покупаемую квартиру. При покупке квартиры у застройщика в нем нет необходимости. Достаточно защитить от рисков здоровье и жизнь.
Страхование — дело добровольное. Однако за отказ от него ставка по ипотеке вырастает на 1-2% при покупке новостройки или до 4% при выборе вторички.
Помимо комплексного страхования вторичка требует обязательной оценки при покупке в ипотеку. Она нужна, чтобы доказать банку обоснованность цены и отсутствие незаконных перепланировок, которые могут помешать продаже. Стоит оценка порядка 5 тысяч рублей.
На практике, при разнице в стоимости квартир в 10% и равных условиях кредитования разница между покупкой новостройки и вторички будет в пользу новой квартиры. Сэкономить можно до 500 тыс. рублей и выше.
Юридические риски
При покупке квартиры на вторичном рынке риск просрочки в передаче отсутствует. Даже крупные застройщики могут сдавать дом позже заявленного срока сдачи на несколько месяцев или год.
Однако перед приобретением вторички нужно проверить её юридическую чистоту. Анализ документов, устанавливающих возникновение, переход и наличие прав собственности, должен быть детальным. Это задача для юриста, специализирующегося на недвижимости.
Расходы на ремонт
Квартиры в новостройках чаще сдаются без ремонта или с предчистовой «белой» отделкой. Готовое к проживанию жилье, частично укомплектованное техникой или с полной меблировкой, встречается реже. Полная отделка прибавляет к цене до 15%.
Жилье без ремонта подразумевает голые стены, отсутствие перегородок, разводки электрики, труб горячей и холодной воды. В квартире с предчистовой отделкой «грязные» работы сделаны, но её стоимость будет выше примерно на 7%.
Средняя стоимость ремонта в Москве — около 8-10 тыс./кв.м. Зато в новой квартире можно все сделать на собственный вкус.
Жилье на вторичном рынке позволяет заехать и жить сразу. Можно подобрать или вариант, при котором отделка будет устраивать полностью, или постепенно исправлять то, что не нравится. Это избавляет от единовременных крупных вложений. В большинстве случаев это справедливо для новой вторички — квартир в домах, которым до 10 лет. Старое жилье потребует дорогого капитального ремонта с выравниванием стен, заменой полов, технически и морально устаревших инженерных систем.
Бытовые нюансы
В пользу вторички говорят бытовые факторы, из которых во многом складывается комфорт проживания:
- Отсутствие шума от ремонта. Превращать новое жилье в квартиру мечты будут все жильцы, поэтому звуки от перфоратора слышны долго.
- Возможность выяснить, что представляют соседи. Узнать, нет ли рядом асоциальных граждан, можно у участкового.
- Сложившаяся инфраструктура. Парки, площадки, школы, сады и магазины, обещанные застройщиком, придется подождать.
- Хорошая транспортная доступность. От новостроек на окраине добираться в центр дольше и сложнее.
Но когда хочется жить в новом доме, то вопросы решаемы. В каталоге новостроек Москвы можно подобрать дома точечной застройки в центральных районах. Есть и удачно расположенные комплексы рядом с разгруженными станциями метро и удобными развязками. В новых жилых районах однородное социальное окружение. Это увеличивает шансы обзавестись приятными соседями.
