ИРД - это фундамент любого строительства. Без него проект не пройдет экспертизу, стройка не получит разрешение на строительство, а готовый объект не введут в эксплуатацию. Многие застройщики думают, что пакет документов - это просто список бумаг. Но на деле это логическая цепочка, где каждый следующий документ невозможно получить без предыдущего.
Разберем, из каких элементов состоит этот механизм.
От прав на землю - к ГПЗУ
Первое, что нужно сделать, - подтвердить, что участок ваш. Без выписки из ЕГРН, договора аренды или иного документа о праве собственности никто даже не начнет с вами разговаривать. Это базовый документ, с которого все начинается.
На его основе заказывают градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который представляет собой выписку из правил землепользования и застройки. В нем прописано, что разрешено строить: этажность, высота, площадь, отступы от границ, вид разрешенного использования земельного участка, зоны с особыми условиями использования территории, иные строительные ограничения. ГПЗУ - это своего рода "паспорт" участка, который определяет все дальнейшие шаги, и является основополагающим документом для дальнейшего проектирования и строительства
От ГПЗУ - к техническим условиям
Одновременно с получением ГПЗУ или сразу после его получения, можно запрашивать технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям. Это документы от ресурсоснабжающих организаций, которые подтверждают, что они готовы подать на участок воду, газ, электричество, тепло и определяют условия подключения.
Срок действия ТУ ограничен - обычно один-три года. Поэтому их получают в тот момент, когда проект уже близок к старту. Без ТУ проектировщик не знает, какие нагрузки закладывать в проект, и не сможет завершить работу.
От ТУ - к проекту и экспертизе
Проектную документацию разрабатывают на основе трех вещей: ГПЗУ, технических условий и результатов инженерных изысканий. Изыскания - это исследования грунта, геологии, экологии. Инженерные изыскания выполняются с целью изучения территории строительства и факторов техногенного воздействия будущего и существующих объектов на эту территорию в целях планировки территории и проектирования. После того как проектная документация разработана, ее направляют на экспертизу. Это обязательный этап для большинства коммерческих и многоквартирных объектов. Положительное заключение экспертизы подтверждает, что проект безопасен и соответствует градостроительным нормам.
Финальный аккорд - разрешение на строительство
Когда все предыдущие документы собраны, подается заявление на получение разрешения на строительство. Это итоговый документ, который дает право начать работы. В Москве его выдает Мосгосстройнадзор, в области - местная администрация.
Если этого документа нет, стройка считается незаконной. Объект могут признать самостроем - и тогда его снесут за счет собственника, а также выпишут штраф по статье 222 ГК РФ.
Что происходит, если одного документа нет
Цепочка очень жесткая. Если выпадает хотя бы одно звено, процесс останавливается:
- Нет прав на землю - не дадут ГПЗУ.
- Нет ГПЗУ или ТУ - проектирование не возможно.
- Нет проектной документации - экспертиза не пройдет.
- Нет экспертизы - не выдадут разрешение на строительство.
Без разрешения стройка незаконна. А это - снос и штрафы.
Заключение
ИРД - это система, где каждый документ открывает доступ к следующему.. Поэтому получение разрешительной документации - это залог того, что стройка не остановится на полпути.
Разбор документов по этапам и категориям доступен в статье на сайте segment-t.ru.
